Presentato a Olbia lo studio di Confartigianato Sardegna e Nomisma su come cambiano edilizia e domanda abitativa nell’Isola. Un mercato che si sta modificando sulla base della profonda trasformazione demografica, sociale e territoriale nell’Isola. E con uno squilibrio abitativo che vede da una parte case vuote e vetuste, centri che si spopolano e immobili da recuperare e dall’altra territori nei quali la domanda cresce, gli affitti diventano sempre più onerosi e trovare un alloggio stabile per famiglie, lavoratori e studenti può risultare difficile. Una frattura territoriale e sociale che si intreccia con l’invecchiamento della popolazione, il cambiamento delle strutture familiari e l’aumento del costo della vita.
Su oltre 1 milione di abitazioni di proprietà, ben 320mila, pari al 30,4%, risultano non occupate o destinate agli affitti brevi. Di queste, circa 51mila (il 16,2%) sono utilizzate per locazioni turistiche, mentre nelle aree interne la quota delle abitazioni disabitate supera il 50%.
Al contrario, l’80% delle compravendite immobiliari è concentrato lungo i litorali, con la sola Gallura che assorbe il 21,7% delle transazioni regionali.
Inoltre, una recente analisi dell’Ufficio Studi di Confartigianato Sardegna, sulla “salute” per parco immobiliare a uso abitativo, dice che del totale delle oltre 700mila abitazioni occupate in Sardegna, il 61,3%, 442.700 unità, è stato edificato prima del 1980.
Un mercato, dunque, profondamente sbilanciato, proprio mentre cresce la domanda di abitazioni da parte di famiglie, lavoratori e studenti. Anche la popolazione anziana esprime bisogni abitativi nuovi, che oggi non trovano ancora un’offerta adeguata di soluzioni flessibili e dedicate.
A pesare sulle famiglie è inoltre il costo complessivo dell’abitare: mantenere una abitazione, tra mutui, affitti e utenze incide pesante sui bilanci: i sardi destinano alla casa il 33,5% del reddito (contro il 26,6% UE), arrivando ad assorbire fino al 40% delle uscite mensili per utenze e consumi domestici. La fragilità è evidente nell’entroterra, dove il 29,9% dei contribuenti dichiara sotto i 10 mila euro l’anno.
Per affrontare questa trasformazione non basta costruire nuove case: occorre rimettere in circolo quelle inutilizzate, riqualificare il
patrimonio esistente e progettare un’offerta abitativa capace di rispondere ad esigenze molto diverse. È questa la sfida emersa dal report sull’edilizia e sulla domanda abitativa nell’Isola, realizzato da Nomisma, presentato e discusso nell’iniziativa regionale pubblica organizzata da Confartigianato Imprese Sardegna e ANAEPA Edilizia Confartigianato, dal titolo “La nuova domanda abitativa come opportunità per le imprese edili artigiane della Sardegna”.
Il paradosso delle 319mila case non occupate
Su un totale regionale di 1,049 milioni di abitazioni, ben 319 mila (il 30,4%) risultano prive di residenti stabili. Il dato diventa drammatico nelle zone interne, dove l’incidenza delle abitazioni sfitte supera il 50%. A questo si contrappone una fortissima concentrazione del mercato immobiliare: oltre l’80% delle compravendite complessive (15.119 transazioni su 18.797 nel 2025) avviene lungo i litorali. Emblematico è il caso della Gallura Nord-Est, che assorbe il 21,7% delle compravendite regionali pur ospitando appena il 10% della popolazione sarda.
La morsa del costo dell’abitare sui bilanci familiari
Le famiglie sarde destinano all’abitazione e utenze il 33,5% del reddito, contro una media europea del 26,6%. Nel paniere dei consumi mensili, le voci legate a casa, acqua, elettricità e gas assorbono il 40% del budget familiare, collocando la Sardegna ai vertici nazionali per spese obbligate. Nelle zone non costiere, dove il 29,9% dei contribuenti dichiara un reddito inferiore ai 10.000 euro annui, la sostenibilità dell’alloggio diventa un’emergenza. Questa pressione spinge verso l’indebitamento: la rata media mensile pro-capite è di 241 euro, con un debito residuo medio di 25.446 euro a persona.
Il boom dell’extra-alberghiero e la stretta sulle locazioni stabili
Il 2025 ha segnato il massimo storico per il turismo sardo, con un incremento del +33% negli arrivi e del +39% nelle presenze. L’espansione si è riflessa sul tessuto abitativo attraverso la proliferazione degli affitti brevi. Cagliari e Gallura concentrano il 58% degli esercizi extra-alberghieri e 30.111 Codici Identificativi
Nazionali (CIN) sui 51.597 regionali. La conversione dello stock residenziale in asset turistico ha sottratto alloggi alla residenza
stabile, innescando rincari dei canoni tra il +20% e il +40% nell’ultimo decennio.
La spinta delle nuove concessioni e la transizione energetica
In controtendenza con il dato nazionale (-6,1% nei permessi nel 2025), la Sardegna registra un +9,4% nelle concessioni per nuove abitazioni (+17% dal 2017), trainato da Cagliari e Sassari. Sotto il profilo energetico, il 21,7% degli APE depositati rientra nelle classi A e B, superando la media italiana (20,4%), con Cagliari al 27,4%. Permane tuttavia una forbice territoriale: nelle province interne di Nuoro e Sud Sardegna, le classi F e G rappresentano rispettivamente il 44,8% e
il 42,8% dello stock.
Gli interventi
“I dati che emergono dall’indagine sono chiari: il patrimonio immobiliare sardo sta cambiando in funzione delle trasformazioni socio-demografiche in atto, alle quali dobbiamo prestare grande attenzione – ha detto Giacomo Meloni, presidente di Confartigianato Imprese Sardegna – il futuro dell’edilizia non dipende soltanto dalle normative europee, ma anche dalla capacità di programmare lo sviluppo sociale e urbanistico tenendo conto dei cambiamenti demografici ed
economici della regione”.
“L’Isola sta affrontando una delle trasformazioni demografiche più profonde del Paese, destinata ad avere conseguenze significative anche sul mercato immobiliare. Avremo bisogno di abitazioni diverse: più piccole, accessibili, prive di barriere architettoniche e vicine ai servizi, soprattutto sanitari, assistenziali e di trasporto – ha continuato Meloni – nei prossimi decenni avremo meno persone in età lavorativa, una popolazione sempre più anziana e territori esposti al progressivo impoverimento demografico e alla riduzione dei servizi. Non possiamo considerare questo scenario inevitabile e irreversibile: deve diventare, al contrario, uno dei temi centrali delle politiche di sviluppo della Sardegna. Parlare di edilizia significa parlare anche di rigenerazione urbana, mobilità, qualità della vita e capacità dei nostri centri di rimanere vivi e attrattivi”.
Per Stefano Crestini, presidente Nazionale di Confartigianato ANAEPA Edilizia, “la sfida dell’edilizia non è più costruire nuovi agglomerati, ma riqualificare il patrimonio esistente, ripensando città e infrastrutture in una visione che comprenda viabilità, servizi e connessioni digitali. Occorre rispondere a bisogni abitativi sempre più diversificati: famiglie numerose, persone sole, studenti, lavoratori in mobilità e anziani, anche attraverso immobili riconvertiti in studentati o strutture assistenziali. Il turismo, inoltre, richiede soluzioni capaci di adattarsi a flussi sempre più distribuiti durante l’anno. Questa trasformazione chiama in causa le imprese e le amministrazioni, ma necessita anche di un sostegno pubblico stabile, con incentivi sostenibili e duraturi. Dal 1998 al 2026, secondo i dati citati – ha ricordato – gli incentivi edilizi hanno mobilitato circa 72 miliardi di euro: una cifra che impone una riflessione sull’efficacia e sulla sostenibilità delle agevolazioni. Superando la logica dei bonus straordinari, bisogna puntare su interventi che migliorino l’efficienza energetica, riducano i consumi e lascino un
patrimonio più moderno alle future generazioni. Riqualificare significa anche svolgere una funzione sociale, contrastare il lavoro irregolare e ridurre la dipendenza energetica dall’estero”.
Secondo Francesco Licheri “la casa deve essere ripensata come un servizio e non soltanto come un bene patrimoniale. I cambiamenti demografici, la trasformazione delle famiglie e le nuove esigenze di lavoro e studio richiedono abitazioni più flessibili, capaci di adattarsi nel tempo. Per questo occorre recuperare il patrimonio esistente, riqualificare gli immobili, superare le barriere architettoniche e favorire il riutilizzo degli spazi, anche attraverso
incentivi mirati e sostenibili. Nelle aree interne, però, il recupero delle case non basta. Per mantenere vivi i piccoli comuni bisogna garantire servizi sanitari, istruzione e trasporti accessibili. La rigenerazione urbana deve quindi integrarsi con una strategia territoriale che risponda ai bisogni reali delle comunità. Serve una regia pubblica capace di individuare soluzioni concrete, coinvolgendo università e imprese artigiane. La riqualificazione, infatti, non si realizza soltanto con grandi investimenti, ma attraverso interventi quotidiani, manutenzione programmata e piccole trasformazioni. Le microimprese possono svolgere un ruolo decisivo nel preservare il patrimonio edilizio, migliorandone l’efficienza energetica e adattandolo alle nuove necessità. L’obiettivo è trasformare la casa in
una componente del welfare e garantire un futuro sostenibile ai territori”.
Franco Cuccureddu ha sottolineato che “il turismo in Sardegna cresce e si conferma uno dei pilastri dell’economia regionale, ma la vera sfida è trasformare questa ricchezza in valore diffuso per imprese, lavoratori e territori. La percezione dell’Isola, spesso identificata esclusivamente con il mare e le vacanze estive, non restituisce tutta la complessità di un comparto che negli ultimi anni ha recuperato posizioni e ampliato la propria presenza. Oggi le strutture ricettive
operano in 209 Comuni su 377, mentre aumentano i visitatori stranieri e si rafforza la possibilità di destagionalizzare i flussi turistici. Un cambiamento emerge anche dal mercato delle locazioni brevi, passate da circa 24.500 nel 2023 a 52mila. Una crescita che, secondo l’analisi proposta, è legata anche all’emersione di un’offerta già esistente, in precedenza non sempre dichiarata. Questo fenomeno, insieme alla concentrazione della domanda in determinati periodi e località,
richiede politiche capaci di governare lo sviluppo turistico e rispondere alle esigenze abitative dei residenti. In questa direzione si inseriscono anche gli interventi regionali destinati a sostenere l’edilizia popolare nei Comuni maggiormente interessati dalla pressione turistica. Ma il punto centrale è soprattutto economico: quanto della spesa dei visitatori – ha chiesto – rimane realmente in Sardegna? La crescita delle presenze, da sola, non basta se non si traduce in
opportunità per il sistema produttivo locale. Per questo occorre rafforzare le filiere che collegano turismo, artigianato, commercio e agroalimentare, favorendo la collaborazione tra strutture ricettive e imprese del territorio. Dalla lavorazione dei materiali ai servizi, dalle produzioni alimentari alle attività specializzate, esistono ampi margini per trattenere nell’Isola una quota maggiore della ricchezza generata dai flussi turistici. La sfida riguarda anche il modello di
sviluppo. I costi sostenuti per trasporti, servizi, promozione e gestione delle destinazioni devono essere considerati nel valutare il ritorno economico complessivo del settore. Il turismo deve contribuire alla crescita senza sottrarre risorse essenziali ai bisogni dei residenti, a partire da istruzione, sanità e lavoro. L’obiettivo è costruire un sistema più integrato, capace di valorizzare le produzioni locali, sostenere le piccole imprese e distribuire le opportunità oltre le tradizionali destinazioni costiere. Perché il successo turistico della Sardegna non si misuri soltanto nel numero degli arrivi – ha concluso – ma nella capacità di generare occupazione, rafforzare l’economia locale e produrre benefici duraturi per tutta la comunità”.
La relazione di Elena Molignoni ha posto al centro la necessità di mettere in relazione il diritto all’abitare, la rigenerazione urbana, la sostenibilità ambientale e le prospettive delle imprese edili artigiane. Una sfida che richiede interventi coordinati e una visione di lungo periodo: perché la risposta alla domanda di casa non passa soltanto da nuove costruzioni ma anche dalla capacità di valorizzare ciò che già esiste e renderlo nuovamente utile alle persone e ai territori.
Case vuote nei borghi, domanda sulle coste: un mercato diviso in due
I dati del dossier restituiscono l’immagine di un mercato immobiliare profondamente disomogeneo. Nei comuni delle aree interne, lo spopolamento e l’invecchiamento della popolazione si accompagnano alla sottoutilizzazione del patrimonio edilizio e alla presenza di alloggi in condizioni di degrado. Lungo le coste, invece, si concentrano le compravendite, gli investimenti immobiliari e la domanda legata al turismo e alle seconde case. In ogni caso il dossier dice anche come non sarebbe corretto considerare la crescita degli affitti brevi come unica causa dello spopolamento o della riduzione della disponibilità
di alloggi destinati alla residenza permanente o dell’aumento dei canoni di locazione. Una dinamica che rischia di penalizzare chi nell’Isola vive e lavora tutto l’anno: giovani coppie, famiglie, lavoratori stagionali e dipendenti chiamati a trasferirsi per motivi professionali, oltre agli studenti. Il problema, tuttavia, non
riguarda soltanto il prezzo degli immobili.
Accanto alla riqualificazione tradizionale, il dossier richiama l’attenzione su formule abitative innovative, da sviluppare in relazione ai bisogni dei diversi territori: student housing, co-living, micro-living e senior housing.
Seguici su
Aggiungi sardegnatomorrow.it alle tue fonti preferite e ricevi i nostri contenuti in cima ai risultati di ricerca.
