Il mercato immobiliare della Gallura tra turismo e bisogni dei residenti
Possedere un patrimonio immobiliare consistente non significa necessariamente riuscire a garantire una casa a chi ne ha bisogno. È questa una delle principali questioni che emergono dall’analisi del mercato residenziale della Gallura, dove la disponibilità di numerose abitazioni si accompagna a una crescente difficoltà nell’individuare soluzioni in affitto a prezzi compatibili con i redditi familiari.
A descrivere questa situazione è Nomisma, attraverso uno studio sulle trasformazioni della domanda abitativa in Sardegna, presentato il 17 ottobre al Blu Marine Conference Center di Olbia.
L’indagine esamina le caratteristiche del patrimonio edilizio regionale e le mette in relazione con l’andamento della popolazione, le compravendite e la capacità economica delle famiglie.
Il territorio gallurese emerge come una realtà particolare, caratterizzata da una forte attrattività turistica e da un’attività immobiliare superiore al suo peso demografico.
La questione centrale non riguarda soltanto il numero delle case esistenti, ma la loro effettiva disponibilità per chi intende stabilirsi nel territorio durante tutto l’anno.
Olbia tra le città sarde con gli affitti più costosi
Uno degli elementi che distingue il mercato residenziale di Olbia è il livello dei canoni richiesti per le locazioni.
Le elaborazioni contenute nel rapporto indicano che un appartamento di 80 metri quadrati comporta una spesa media di circa 660 euro mensili, un valore che colloca la città sullo stesso livello di Cagliari.
Il confronto con altre località sarde mostra una differenza considerevole.
A Lanusei, per un immobile di superficie equivalente, il canone stimato è di circa 250 euro al mese. A Villacidro, invece, raggiunge mediamente i 290 euro.
La distanza tra i diversi mercati emerge anche considerando il rapporto tra costo dell’affitto e disponibilità economica.
Secondo i parametri utilizzati nello studio, per sostenere una locazione media a Olbia sarebbe necessario un reddito mensile di circa 2.200 euro.
Nelle altre due località prese in esame, la soglia indicativa scende a 850 euro per Lanusei e 970 euro per Villacidro.
Non si tratta di condizioni imposte ai potenziali inquilini, ma di stime che consentono di valutare quanto un contratto di affitto possa incidere sulle risorse economiche di una famiglia.
La situazione assume particolare importanza per lavoratori, giovani e nuclei familiari che devono trovare una sistemazione stabile nelle aree dove si concentrano le opportunità occupazionali.
Oltre metà del patrimonio abitativo non risulta occupato
Il mercato gallurese presenta un’altra caratteristica significativa: l’elevata incidenza degli immobili non utilizzati come residenza stabile.
Nell’area di Olbia-Tempio, il 53% delle abitazioni rientra nella categoria statistica degli alloggi non occupati, mentre il 47% risulta abitato.
È il valore più alto tra i territori provinciali considerati dall’indagine.
La differenza rispetto ad altre zone dell’Isola è marcata. Nel Sud Sardegna, per esempio, gli immobili non occupati rappresentano il 25% del totale.
Considerando l’intero territorio regionale, Nomisma rileva un patrimonio di circa 1,049 milioni di abitazioni, delle quali 319mila risultano non occupate, pari al 30,4%.
Questi numeri richiedono tuttavia una lettura attenta.
Un immobile classificato come non occupato non è necessariamente abbandonato, inutilizzato o disponibile per un contratto di affitto tradizionale.
La categoria comprende infatti anche seconde case, abitazioni frequentate soltanto durante alcuni periodi dell’anno e proprietà che, per motivi differenti, non vengono offerte sul mercato.
Il dato non permette quindi di stabilire quante unità potrebbero essere effettivamente destinate a soddisfare la domanda residenziale.
Resta però evidente la distanza tra l’ampiezza del patrimonio edilizio e le difficoltà incontrate da chi cerca un alloggio economicamente sostenibile.
Il peso delle località costiere sulle compravendite
L’attrattività del territorio contribuisce a determinare una distribuzione particolare degli investimenti immobiliari.
La Gallura concentra il 21,7% delle compravendite effettuate in Sardegna, nonostante ospiti soltanto il 10% circa della popolazione regionale.
Il volume delle transazioni appare quindi particolarmente elevato rispetto al numero dei residenti.
Questo fenomeno si inserisce in un mercato nel quale le zone costiere esercitano un ruolo predominante.
Secondo il dossier, infatti, circa l’80% delle compravendite immobiliari sarde interessa territori situati lungo i litorali.
Il dato evidenzia quanto la vicinanza al mare e l’attrattività delle destinazioni turistiche possano influenzare le scelte degli acquirenti.
A livello regionale, inoltre, circa 51.600 abitazioni non occupate sono associate a locazioni turistiche censite attraverso il Codice identificativo nazionale.
La cifra non comprende necessariamente l’intero patrimonio delle seconde case e non dimostra, da sola, una relazione diretta tra affitti turistici e scarsità di alloggi residenziali.
Contribuisce però a descrivere la presenza di differenti modalità di utilizzo degli immobili.
La domanda legata alle vacanze e quella di chi necessita di una residenza permanente convivono nello stesso mercato, ma rispondono a esigenze economiche e temporali diverse.
Le spese per l’abitazione incidono sui redditi delle famiglie
Il rapporto Nomisma dedica attenzione anche alla sostenibilità complessiva dei costi abitativi.
In Sardegna, le spese connesse alla casa rappresentano il 33,5% del reddito, una quota sensibilmente superiore alla mediana europea del 26,6%.
Quasi un terzo delle risorse economiche familiari viene quindi assorbito dai costi dell’abitare, secondo l’indicatore riportato nello studio.
L’analisi considera anche la percentuale di residenti che dichiara difficoltà nel sostenere queste spese.
Nell’Isola il valore si attesta al 7,9%, leggermente al di sotto della media nazionale dell’8,6% e di quella europea dell’8,2%.
Le due rilevazioni descrivono però fenomeni differenti.
L’incidenza della spesa sul reddito indica quanto pesa economicamente l’abitazione, mentre la difficoltà dichiarata misura la percezione delle famiglie rispetto alla possibilità di affrontare i costi.
Di conseguenza, una percentuale regionale relativamente contenuta di persone in difficoltà non esclude la presenza di condizioni particolarmente problematiche in alcune città.
A Olbia, dove il livello dei canoni è elevato, la disponibilità di un reddito adeguato diventa un elemento decisivo per accedere al mercato delle locazioni.
La Sardegna perde abitanti, ma il nord-est mostra una maggiore tenuta
Le prospettive del settore immobiliare sono strettamente collegate all’evoluzione demografica.
Tra il 2019 e il 2025, la Sardegna ha registrato una diminuzione della popolazione del 3,69%, contro una contrazione nazionale dell’1,46%.
Il territorio di Olbia-Tempio presenta però un andamento differente.
Nello stesso periodo, la popolazione dell’area è rimasta sostanzialmente stabile, con una variazione positiva dello 0,04%.
Si tratta dell’unico territorio provinciale, tra quelli analizzati, ad aver registrato un incremento, seppure minimo.
Le proiezioni regionali delineano comunque un futuro caratterizzato da un’ulteriore riduzione dei residenti.
Entro il 2034, secondo le stime riportate nell’indagine, la popolazione sarda potrebbe diminuire del 6,81%.
Anche il numero delle famiglie dovrebbe contrarsi del 2,69%, mentre a livello nazionale viene prevista una crescita dell’1,61%.
La riduzione degli abitanti non implica però che tutte le località registreranno una diminuzione equivalente della domanda di case.
Le aree capaci di attrarre lavoratori e concentrare attività economiche possono mantenere un fabbisogno abitativo consistente, anche in presenza di un calo demografico regionale.
Questo aspetto assume particolare rilievo per Olbia, che presenta caratteristiche economiche e territoriali differenti rispetto alle zone interne dell’Isola.
Sempre più persone vivranno da sole
Il cambiamento demografico non riguarda esclusivamente il numero complessivo dei residenti.
A modificarsi sarà anche la struttura delle famiglie, con conseguenze sulle tipologie di abitazioni richieste.
Secondo le previsioni contenute nel dossier, le coppie con figli in Sardegna diminuiranno dalle 199mila del 2024 alle 167mila attese nel 2034.
La contrazione stimata è del 16,1%.
Nello stesso periodo aumenteranno invece i nuclei composti da una sola persona, che dovrebbero passare da 300mila a 316mila.
Una crescita è prevista anche per le coppie senza figli, da 137mila a 146mila.
Queste trasformazioni possono modificare in maniera significativa le esigenze del mercato residenziale.
Famiglie meno numerose potrebbero richiedere appartamenti di dimensioni contenute, con costi di gestione inferiori e collegamenti agevoli ai principali servizi.
La futura domanda abitativa sarà quindi influenzata non soltanto dalla quantità di persone presenti sul territorio, ma anche dal modo in cui queste organizzeranno la propria vita familiare.
La disponibilità di abitazioni adeguate alle nuove esigenze rappresenterà un fattore importante per l’evoluzione del mercato.
Il confronto tra imprese, ricercatori e istituzioni a Olbia
Lo studio è stato presentato durante un incontro promosso da Confartigianato Imprese Sardegna e Anaepa Edilizia Confartigianato, dedicato alle prospettive della domanda abitativa e al ruolo delle imprese artigiane delle costruzioni.
L’iniziativa ha riunito rappresentanti del settore produttivo, studiosi ed esponenti istituzionali.
I lavori sono stati aperti da Giacomo Meloni, presidente di Confartigianato Imprese Sardegna, e Stefano Crestini, presidente nazionale di Anaepa Edilizia Confartigianato.
A illustrare i risultati dell’indagine è stata Elena Molignoni, responsabile dell’Area mercato immobiliare di Nomisma.
Il dibattito ha coinvolto anche Francesco Licheri, presidente di Inu Sardegna, e Valeria Saiu, dell’Università di Cagliari e del Centro interdipartimentale di ricerche sulla casa e il mercato immobiliare.
Le conclusioni sono state affidate a Franco Cuccureddu, assessore regionale dell’Artigianato, Turismo e Commercio.
L’incontro ha posto l’attenzione sulla necessità di conoscere le trasformazioni della domanda residenziale per orientare in maniera più efficace l’offerta edilizia.
La disponibilità di dati territoriali rappresenta infatti uno strumento utile per individuare le differenze tra le esigenze delle famiglie e le caratteristiche degli immobili presenti sul mercato.
Il futuro abitativo della Gallura tra accessibilità e nuove esigenze
La fotografia tracciata da Nomisma mette in evidenza una questione destinata a rimanere centrale nel dibattito sullo sviluppo della Gallura.
Il territorio dispone di un patrimonio immobiliare ampio e registra una quota significativa delle compravendite regionali, ma presenta anche canoni di locazione elevati e una forte incidenza di abitazioni non occupate stabilmente.
Il problema non può quindi essere ricondotto esclusivamente alla quantità di case disponibili, perché entrano in gioco anche la destinazione degli immobili, i prezzi e le caratteristiche della domanda.
Le trasformazioni demografiche aggiungono ulteriori elementi di complessità.
La crescita dei nuclei unipersonali, la diminuzione delle famiglie con figli e le differenti dinamiche territoriali potrebbero modificare progressivamente il tipo di alloggi richiesti.
Per Olbia e la Gallura, la questione abitativa si colloca inoltre in un contesto caratterizzato da una forte presenza turistica e da un mercato delle compravendite particolarmente dinamico.
Rendere più accessibile la residenza stabile, soprattutto per chi vive e lavora nel territorio, rappresenta uno dei principali temi evidenziati dall’indagine.
Il rapporto fornisce così una base conoscitiva per valutare le future esigenze dell’edilizia residenziale, distinguendo il valore economico del patrimonio immobiliare dalla sua capacità di rispondere ai bisogni quotidiani della popolazione.
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